Immobilien

Eigentum verpflichtet, bietet aber auch vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten

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Ihr Steuerberater bei Kauf, Verkauf und laufender Vermietung

Für viele Steuerpflichtige ist der Erwerb und das Halten einer Immobilie eine wichtige Investitionsentscheidung. Deshalb sollte neben der Finanzierung, verbunden mit einer monetären Belastung über Jahrzehnte, auch an alle steuerliche Entlastungs- und Optimierungsmöglichkeiten gedacht werden.

Vermieteroption sinnvoll nutzen

Die Vermietung eines Grundstücks ist nur in wenigen Ausnahmefällen umsatzsteuerpflichtig, so zum Beispiel die kurzfristige Vermietung von Hotels oder Ferienwohnungen sowie die Vermietung von Garagen oder Betriebsvorrichtungen. Die Umsatzsteuerfreiheit bedeutet auf der anderen Seite, dass der Vermieter mit den hohen Vorsteuerbeträgen nichts anfangen kann, die unter Umständen beim Kauf, zumindest aber bei der Errichtung oder aufwendigen Renovierung eines vermieteten Gebäudes anfallen.

Falls Sie jedoch an Unternehmer vermieten, gibt es die Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen auf die Steuerfreiheit der Mieteinnahmen zu verzichten.

Diese Option zur Umsatzsteuerpflicht bietet Ihnen interessante Steuersparmöglichkeiten. Denn damit wird der Vorsteuerabzug aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie Renovierungsaufwendungen eröffnet.

Genauso wie eine langfristige Vermietung unterliegt auch der Verkauf von Grundstücken grds. nicht der Umsatzsteuer. Beim Verkauf an einen Unternehmer ist jedoch ebenfalls unter bestimmten Voraussetzungen die Option zur Umsatzsteuer möglich und ggf. auch zwingend anzuraten.

Altbau Sanierung

Haussanierung steueroptimal planen

Vorsicht ist geboten bei größeren Renovierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienkauf. Übersteigen die Nettoaufwendungen 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, dann werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten gewertet und können nur über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben werden.

Belaufen sich die Renovierungskosten zum Beispiel auf 50.000 Euro, so beträgt die Steuererstattung bei einem durchschnittlichen Einkommensteuersatz von 30 Prozent bei einer Wertung als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen 15.000 Euro in einem Jahr. Bei einer Wertung als Herstellungskosten verteilt sich diese Erstattung auf die nächsten 50 Jahre, so dass pro Jahr nur 300 Euro Steuererstattung entstehen.

Grunderwerbsteuer reduzieren

Der Immobilienerwerb ist neben dem Kaufpreis mit hohen Anschaffungsnebenkosten verbunden. Der größte Anteil neben den obligatorischen Eintragungsgebühren sowie einer etwaigen Maklercourtage entfällt dabei auf die länderspezifische Grunderwerbsteuer.

Wer gezielt sucht, kann seine Steuerlast jedoch leicht um mehrere Hundert Euro senken. Ist das im Rahmen des Immobilienerwerbs übernommene Inventar zum Beispiel 20.000 Euro wert, beträgt die Ersparnis bei 5 % Grunderwerbsteuer (Bundesland Rheinland-Pfalz, gültig ab dem 01.03.2012) immerhin 1.000 Euro.

Alles was kein „wesentlicher Bestandteil“ des Gebäudes ist, kann im Kaufvertrag durch den beurkundenden Notar gesondert ausgewiesen werden und unterliegt folglich nicht der Grunderwerbsteuer.

Auch vor Ablauf von zehn Jahren steuerfrei veräußern

Dass die Veräußerung von Immobilien steuerliche Folgen hat, ist den meisten Immobilienbesitzern bewusst. Grundsätzlich unterliegt der Verkaufsgewinn der Steuerpflicht. Der Verkaufsgewinn ist die Differenz zwischen Veräußerungserlös und um bisher aufgelaufene Abschreibungen geminderte Anschaffungskosten.

Jedoch existieren zwei Möglichkeiten, bei denen die Steuerpflicht entfällt: Erstens, die allgemein bekannte Spekulationsfrist, bei der nach Ablauf von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung die Steuerpflicht entfällt. Diese entfällt darüber hinaus auch, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde.

Ausschließlich selbst genutzt bedeutet in diesem Kontext lediglich nicht vermietet. Sollte es sich um ein Mehrfamilienhaus handeln, in dem nicht alle Wohnungen selbst genutzt wurden, so ergibt sich eine anteilige Steuerfreiheit, die sich nach den Quadratmetern bemisst.

Frühzeitig Immobilienwert feststellen

Wenn der Todesfall eintritt, haben die Erben kaum noch Einflussmöglichkeiten darauf, die Steuer zu senken. Wir raten deshalb allen potenziellen Erblassern, sich rechtzeitig mit dem Thema auseinanderzusetzen. Denn wer seine Erben entlasten und die Steuerlast minimieren möchte, benötigt fachkundige Unterstützung.

Dabei kann man sich eine Regelung im Steuerrecht zunutze machen: Schenkungen werden in Deutschland steuerlich weitestgehend wie Erbschaften behandelt. Allerdings können die entsprechenden Freibeträge alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. Eine Möglichkeit, um vor allem hohe Erbschaftswerte vor dem Fiskus zu schützen. Hier gilt: Wer früh beginnt, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen und über die Möglichkeit einer Schenkung nachdenkt, kann viel Geld sparen.

Senioren haben oft Angst davor, ihre Werte bereits vor ihrem Ableben abzugeben, weil sie das Heim weiter selbst bewohnen oder mit den Einnahmen aus Miethäusern ihren Lebensabend finanzieren möchten. Hier bietet es sich an, zugunsten der übergebenden Generation ein lebenslanges Wohnrecht festschreiben. Vor allem für Mietshäuser macht es häufig Sinn, ein Nießbrauchsrecht zugunsten des Schenkers zu vereinbaren. Dieses beinhaltet, dass der Schenker bis zum Todesfall alle Rechte und Pflichten und wirtschaftlichen Vor- und Nachteile behält. Praktisch heißt das, der Schenker ist für mögliche Investitionen zuständig, verfügt aber auch über alle Mieteinnahmen.

Wir sehen daher die realistische Werteinschätzung einer Immobilie als ersten, wichtigen Schritt an. Bei einer Differenz von nur 10.000 Euro und einem Steuersatz von 30 Prozent kann sich ein Bewertungsgutachten bereits sehr bezahlt machen.

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